貸付用不動産の評価見直し｜相続前5年以内の購入・新築に影響する通達案

相続対策で購入した賃貸物件の評価ルールが変わる予定です。国税庁の通達案では、相続・贈与の前5年以内に購入・新築した一定の貸付用不動産を、原則としてその時点の市場価格で評価します。

押さえたい3つのポイント

① 適用は2027年1月1日以後の相続・贈与からの予定
② 適用開始前に買った物件も、取得から5年以内なら対象になり得る
③ 一定の条件では、取得価額を調整した金額の80％で評価できる案

賃貸アパート・賃貸マンションなどの建物と、その敷地が対象です。中古物件の購入も含まれます。自宅や自分の事業で使う店舗など、土地・建物のすべてが対象になるわけではありません。

原則は、相続・贈与時点の市場価格による評価です。ただし、購入価格が当時の市場価格に相当すると認められる場合には、取得価額に次の調整を加え、その80％で評価できる案です。購入価格の8割を、そのまま使うわけではありません。

土地・建物	取得価額に加える調整	評価額
土地	購入後の地価の変動を反映	調整後の金額 × 80％
建物	経過年数に応じた減価償却相当額等を反映	調整後の金額 × 80％

例えば、土地・建物の調整後の合計額が1億円なら、この方法での評価額は8,000万円です。従来の評価額が大幅に低かった物件では、相続税の負担が増える可能性があります。

「来年から買う物件だけ」の話ではありません。今年購入した物件でも、2027年以後の相続・贈与の時点で取得から5年以内なら対象になり得ます。取得日だけでなく、相続・贈与の時期との関係が重要です。

購入・新築の時期	適用開始予定	相続・贈与の時点で判定
例えば2026年に購入	2027年1月1日以後の相続・贈与	取得から5年以内なら対象になり得る

購入した年だけで決まるのではなく、相続・贈与の時点からさかのぼって判定する仕組みです。

以前から所有する土地に建てた建物には、通達制定日などの条件による除外措置が設けられる予定です。従来の節税効果だけで判断せず、取得時期や制度の変更も踏まえて考えることが大切です。

出典：週刊税務通信 No.3918（2026年10月5日号）2頁「国税庁貸付用不動産の評価の通達案を公表」。記事本文を参照して要約。

※2026年10月13日現在の通達案に基づきます。適用時期・対象・除外措置は、確定した通達により変わる可能性があります。国税庁の通達案・意見公募の案内もご確認いただけます。

松沼弘泰税理士

2021年7月より川越にクラウド会計に特化した事務所を移設
川越から海を越えて海外にまで活躍していく企業をサポートしたいという思いから立ち上げました。
創業、融資、バックオフィス機能の最適化を支援します。
「経営革新等支援機関」として、補助金等のご相談も受け付けております。

2026年10月13日

2026年10月13日