農地・生産緑地・市街化調整区域を含む相続

本ページはモデルケースです。当事務所の進め方と料金の考え方をご理解いただくために、典型的なご相談内容を想定して作成しています。実在する特定のお客様の事例ではありません。実際の税額は財産の内容や前提条件により大きく変わりますので、個別に試算いたします。

代々の農地と貸地をお持ちだった方の相続を想定しています。川越とその周辺には、市街化調整区域の農地、生産緑地、雑種地が数多くあります。これらは路線価図を見ただけでは評価できず、現地と役所を回らなければ正しい数字が出せません。

この類型が難しい理由

農地の評価は、その農地がどの区域にあるかで方法が変わります。純農地・中間農地は倍率方式、市街地周辺農地は市街地農地の80%、市街地農地は宅地比準方式。宅地比準方式では、宅地に転用する場合の造成費を差し引きます。この造成費は、傾斜や地目によって単価が変わります。

生産緑地はさらに別で、買取りの申出ができるかどうかで減額割合が変わります。指定から30年を経過しているか、特定生産緑地の指定を受けているかを、市の農政課で確認する必要があります。

そして相続人が4名いる場合、誰が農地を継ぐのかで、納税猶予が使えるかどうかも変わります。

当事務所が行ったこと

1. 名寄帳をすべての自治体で取得します

   固定資産税の課税明細書には、免税点未満の土地や公衆用道路が載らないことがあります。名寄帳を取らないと、この申告漏れを防げません。被相続人が複数の市町村に土地をお持ちの場合は、市町村ごとに取得します。

2. すべての土地を歩いて確認します

   登記簿の地目が「畑」でも、実際は駐車場として使われていることがあります。評価は登記地目ではなく、課税時期の現況で行います。あわせて、間口・奥行・接道状況・傾斜・水路との位置関係を確認します。

3. 市役所で区域と規制を確認します

   都市計画課で市街化区域か調整区域か、農政課で生産緑地の指定状況と経過年数、道路管理課で接している道路の種別。ここは電話では済みません。窓口で図面を見ながら確認します。川越市役所なら事務所から車で10分です。

4. 評価単位を判定します

   土地は「利用の単位」ごとに評価します。自宅の敷地、貸地、駐車場、農地。隣接していても用途が違えば分けて評価し、離れていても一体で使っていればまとめて評価します。ここの判定を誤ると、評価額が数百万円単位で動きます。

5. 小規模宅地等の特例をどこに使うか、有利判定を行います

   ご自宅（特定居住用）、貸地・駐車場（貸付事業用）のいずれに適用するか。面積あたりの減額効果を計算し、相続人4名の分割案とあわせて有利な組み合わせを選びます。

6. 農地の納税猶予を使うかどうかを検討します

   農業を継続する相続人が取得すれば、農地にかかる相続税の納税が猶予されます。ただし営農の継続が条件で、途中でやめると猶予税額に利子税が加算されます。将来の転用や売却の予定を伺ったうえで判断します。

報酬の内訳

※農地等の納税猶予を適用する場合は、別途200,000円〜を申し受けます。
※土地の評価は、利用区分ごとに1件と数えます。1筆＝1件ではありません。

農地・貸地をお持ちの方へ

土地が多い相続は、評価する人によって税額が変わります。減価要因を拾えるかどうか、評価単位をどう判定するか、どの特例をどこに使うか。机の上だけでは判断できません。

川越の土地は個性的です。旧市街の狭い道、市街化調整区域、生産緑地、水路に接した畑。地元で事務所を構え、市役所にすぐ行ける距離にいることが、そのまま評価の精度になります。必ず現地を見たうえで評価します。